Profiteer van de verhuisregeling, nu de hypotheekrente stijgt
Geplaatst op: 09-07-2022, 11:40:50
Nu de hypotheekrente weer oploopt, kan hij weer worden afgestoft: de verhuisregeling. Omdat u de lagere rente kunt meenemen, kan die regeling u veel geld opleveren.
Zoals bekend is de hypotheekrente de afgelopen maanden flink gestegen. Huizenbezitters die de komende tijd willen of gaan verhuizen, kunnen geld verdienen door hun lopende hypotheek mee te nemen naar de volgende koopwoning. Hiervoor moet de bank waar de hypotheek loopt wel een goede verhuisregeling hebben.
Het is uiteraard alleen verstandig om van de verhuisregeling gebruik te maken als de hypotheekrente die nu betaald wordt door deze huizenbezitters lager is dan de huidige marktrente.
Voorwaarden
Iedere bank heeft zijn eigen voorwaarden. Het is dan ook verstandig om deze vooraf goed te bestuderen. Hieronder een gedeelte van de voorwaarden van de verhuisregeling van Florius.
Er zijn twee manieren om gebruik te maken van de verhuisregeling:
1. U koopt eerst een nieuwe woning en verkoopt daarna uw oude woning
2. U verkoopt eerst uw oude woning en koopt daarna een nieuwe woning
Koopt u eerst een nieuwe woning? Dan kunt u bij de aanvraag voor uw nieuwe lening aangeven dat u gebruik wilt maken van de verhuisregeling. Verkoopt u eerst uw oude woning? Dan moet u binnen 6 maanden nadat uw woning heeft verkocht, een nieuwe lening bij Florius sluiten voor uw nieuwe woning.
Eerst verkopen, dan kopen
Zoals u ziet vermeldt Florius twee mogelijkheden. Mogelijkheid 2 (eerst verkopen van de huidige woning en daarna een nieuwe woning kopen) komt minder vaak voor. Huizenbezitters gaan dan tijdelijk in een huurwoning wonen of bij familie.
De afgelopen jaren is het regelmatig voorgekomen dat huizenbezitters een heel goed bod kregen voor hun woning. Kopers hebben dan soms wel de eis dat zij eerder (heel snel) in de woning kunnen. Verkopers gaan akkoord omdat zij niet verwachten dat er nog een beter bod zal komen. Het is natuurlijk ook goed mogelijk dat de bouw van een nieuwbouwwoning uitloopt.
Wie eerst zijn huis verkoopt en de verhuisregeling bij Florius wil hanteren, moet binnen zes maanden na verkoop (passeren bij de notaris) van zijn woning een nieuwe renteaanbieding hebben aangevraagd.
Tijdelijk twee woningen
Mogelijkheid 1 (er is eerst een andere woning gekocht en daarna wordt de huidige woning verkocht) komt het meest voor. De huizenbezitter heeft in zo\'n geval tijdelijk twee woningen. De lopende hypotheek wordt meegenomen en voor het hogere hypotheekbedrag gaat de huidige hypotheekrente gelden.
Voor de lopende hypotheek zal de bank nog wel kijken naar de nieuwe hypotheekvorm en de risicoklasse. U moet dan denken aan:
- Hypotheek zonder NHG naar de risicoklasse van de huidige en nieuwe hypotheek
- Hypotheek met NHG wordt hypotheek zonder NHG (of andersom)
- Wijziging van hypotheekvormen (bijvoorbeeld van aflossingsvrij naar annuïteiten)
Het is heel goed mogelijk dat bij de nieuwe woning de hypotheek zonder NHG in een andere risicoklasse valt. De bank zal dan de hypotheekrente aanpassen (hoger of lager). Hetzelfde is van toepassing als de hypotheek zonder NHG wordt; dan zal er een opslag komen op de rente van de lopende hypotheek.
Lage rente meenemen
Hieronder een simpel rekenvoorbeeld waarin een andere woning wordt gekocht per 1 juli 2022 voor €600.000:
|
Lopende hypotheek afgesloten per 1-1-2010 |
|||
|
Aflossingsvrije hypotheek |
€200.000 |
rente 1,50% tot 1-1-2035 |
einddatum 1-1-2040 |
|
Uiteindelijke verkoopwinst |
€230.000 |
|
|
|
|
|||
|
Nieuwe woning |
€600.000 |
per 1-7-2022 |
|
|
Nieuwe hypotheek benodigd |
€370.000 |
|
|
|
Aflossingsvrije hypotheek |
€200.000 |
rente 1,50% tot 1-1-2035 |
einddatum 1-1-2040 |
|
Annuïteitenhypotheek |
€170.000 |
rente 4,30% tot 1-7-2042 |
einddatum 1-7-2052 |
In bovenstaand voorbeeld wordt de aflossingsvrije hypotheek meegenomen naar de volgende koopwoning. De hypotheekrente van 1,50% staat nog vast tot 1-1-2035. De aflossingvrije hypotheek loopt per 1 januari 2040 af.
Voor het hogere hypotheekbedrag van €170.000 sluit de woningbezitter een annuïteitenhypotheek af. De rente zet hij voor 20 jaar vast à 4,3% (huidige marktrente) en de looptijd is 30 jaar tot 1 juli 2052.
Deze huizenbezitter heeft nu het voordeel dat de lage rente van 1,50% doorloopt tot 1 januari 2035 (bijna 13 jaar). Als hij of zij deze hypotheek opnieuw had moeten afsluiten, was de rente bijna verdriedubbeld!
Afscheidscadeau
De verhuisregeling kan ook van toepassing zijn als stellen uit elkaar gaan en de huidige woning wordt verkocht. Hiervoor moet dan wel een van beiden flink wat water bij de wijn doen. Hieronder de voorwaarden van Munt Hypotheken:
Als sprake is van twee of meer Schuldenaren die na verkoop en juridische levering van hun gezamenlijke woning, niet gezamenlijk gebruik maken van de verhuisregeling, bijvoorbeeld bij echtscheiding, geldt voor de verhuisregeling dat één (1) van deze Schuldenaren gebruik kan maken van de verhuisregeling tot maximaal het bij de verkoop afgeloste Uitstaande bedrag, waarbij de andere Schuldena(a)r(en) afstand moet(en) doen van deze verhuisregeling.
Het bovenstaande is duidelijk. Eén persoon kan de verhuisregeling toepassen, mits de ander er afstand van doet. De gelukkige kan dan voor de gehele hypotheek de verhuisregeling toepassen.
Hieronder een simpel voorbeeld waarbij een nieuwe woning wordt gekocht voor €400.000 door persoon A:
|
Lopende hypotheek vanaf juli 2015 |
€300.000 |
(persoon A en B) |
|
|
Annuïteitenhypotheek aflosstand per 1-7-2022 |
€240.000 |
rente 1,5% tot 1-7-2035 |
|
|
Uiteindelijke verkoopwinst |
€100.000 |
(€50.000 per persoon) |
|
|
|
|||
|
Nieuwe woning |
€400.000 |
1-7-2022 |
|
|
Nieuwe hypotheek voor persoon A benodigd |
€350.000 |
|
|
|
Annuïteitenhypotheek |
€240.000 |
1,50% tot 1-1-2035 |
einddatum 1-7-2045 |
|
Annuïteitenhypotheek |
€110.000 |
4,30% tot 1-7-2042 |
einddatum 1-7-2052 |
De lopende hypotheek van €240.000 (annuïteiten) wordt door persoon A meegenomen. Voor het hogere bedrag van €110.000 wordt een nieuwe annuïteitenhypotheek afgesloten.
De berekening is simpel, maar klopt niet helemaal. Persoon A neemt de hele hypotheek mee, terwijl 50% van B is. Persoon A heeft dus eigenlijk een annuïteitenhypotheek van €120.000 met einddatum 1 juli 2045. Voor de hogere bedragen gaat voor persoon A een nieuwe periode van 30 jaar gelden (hypotheekrenteaftrek).
Om aan lagere maandlasten te komen, zou voor A de volgende hypotheek een optie zijn:
|
Annuïteitenhypotheek |
€120.000 |
rente 1,50% tot 1-1-2035 |
einddatum 1-7-2045 |
|
Annuïteitenhypotheek |
€120.000 |
rente 1,50% tot 1-1-2035 |
einddatum 1-7-2052 |
|
Annuïteitenhypotheek |
€110.000 |
rente 4,30% tot 1-7-2042 |
einddatum 1-7-2052 |
De rente stijgt weer
De verhuisregeling is de afgelopen jaren niet toegepast, omdat de hypotheekrente steeds bleef dalen. Nu het omgekeerde geldt, is de verhuisregeling ineens weer belangrijk geworden. Een goede verhuisregeling kan namelijk veel geld opleveren, dan wel besparen. Hieruit blijkt weer eens dat goede voorwaarden (kleine lettertjes) heel erg belangrijk zijn.
Bron: column van 8 juli 2022 van Jos Koets op www.iex.nl